La realización de todo proyecto de construcción, ya sea una edificación o una obra de infraestructura, requiere de la autorización por parte del estado, para hacer el correcto uso del suelo en donde se va hacer la construcción y el buen manejo de los recursos ambientales: fauna, flora, afluentes de agua, entre otros.
Es función del estado, definir tanto para el suelo rural como urbano el uso adecuado que genere la mayor renta social y económica tanto para el estado como para el sector privado. Para esto, las oficinas de planeación departamental y municipal elaboran el plan de ordenamiento del territorio, en el cual se definen políticas, estrategias, metas, programas actuaciones urbanísticas, decisiones administrativas y normas que orientan el desarrollo físico del territorio (los sistemas estructurantes del territorio: red vial y red de servicios públicos) y la utilización del suelo (zonificación de suelos y la normatividad de usos de éste).
En Colombia, la ley que regula el ordenamiento territorial urbano y regional es la ley 388 de 1997. Esta ley define que para poblaciones de más de 100.000 habitantes debe haber un plan de ordenamiento territorial; para poblaciones entre 30.000 y 100.000 habitantes, debe haber un plan básico de ordenamiento territorial, y para poblaciones de menos de 30.000 habitantes, deben tener un esquema de ordenamiento territorial.
Estos planes y esquemas se conciben a partir de unos determinantes: conservación y protección del medio ambiente; conservación y preservación del patrimonio cultural; señalamiento y localización de infraestructura básica.
Ahora bien, cuando se habla de zonificación de usos del suelo, nos estamos refiriendo a que el suelo puede tener diversos usos según su actividad, como por ejemplo: residencial, comercial, industrial o institucional. Por su parte, cuando se habla de la normatividad de usos del suelo, nos estamos refiriendo al máximo aprovechamiento que se le puede hacer a determinado lote, como por ejemplo: altura permisible, índice de construcción y ocupación, requerimientos de parqueaderos y zonas verdes.
Por su parte, cuando se construye un proyecto de infraestructura, especialmente en zona rural, es muy probable que el ecosistema de su área de influencia se vea afectado por las labores de construcción y operación del proyecto. Para evitar o mitigar estos impacto negativos que se van a generar el ecosistema, es necesario que la empresa constructora elabore un plan de manejo ambiental, previamente autorizado por la entidad gubernamental respectiva, quien a través de la licencia ambiental dará vía libre a la ejecución del proyecto. En la legislación colombiana, el Decreto 1753 de 1994 y 4to del decreto 655 de 1996, reglamentan el procedimiento para la obtención de la licencia ambiental.
Finalmente, cuando se construyen edificaciones en modalidad de propiedad horizontal, deben sujetarse en su fase de operación a la ley 675 de 2001 De régimen de propiedad horizontal.
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